Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Mélodie Nature (Fabrègues 34)

    Programme immobilier neuf Fabrègues
    Régime fiscale : Residence Principale

    Fabrègues présente tous les atouts d'un investissement pérenne et rentable. le village est situé sur l'axe majeur entre montpellier à sète, bénéficie ainsi de l'attractivité des grands pôles d'activité montpelliérains…

  • Cours des Dames (Mantes la Jolie 78)

    Programme immobilier neuf Mantes la Jolie
    Régime fiscale : Residence Principale

    Aux portes de la normandie et du parc naturel du vexin, mantes-la-jolie fait partie du cercle fermé des quatre villes royales des yvelines. engagée depuis 1995 dans une dynamique de développement, elle poursuit sa mutation…

  • Résidence anthea (Toulouse 31)

    Programme immobilier neuf Toulouse
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    --

  • Les 3 soleils (Saint Cyr l'École 78)

    Programme immobilier neuf Saint Cyr l'École
    Régime fiscale : Residence Principale

    Dans le quartier « plaine de vie », face aux jardins de l?École militaire, découvrez une nouvelle résidence : « les 3 soleils ». composée d?appartements, de villas-appartements et de maisons à l?architecture raffinée…

  • Latitude 40 (Mérignac 33)

    Programme immobilier neuf Mérignac
    Régime fiscale : Residence Principale

    A proximité immédiate du centre-ville de merignac, vous découvrirez prochainement une résidence composée d'appartements neufs du 1 au 4 pièces. chaque logement bénéficiera d'un balcon, d'une terrasse ou d'un jardin privatif…

  • Jardins et Bastides (Gardanne 13)

    Programme immobilier neuf Gardanne
    Régime fiscale : Residence Principale

    Entre aix-en-provence et marseille, gardanne profite d?une desserte routière optimale, qui la place à proximité immédiate des grands pôles économiques. l?école des mines de saint-etienne l?a choisie pour y implanter un…

  • Cap avenir (Athis Mons 91)

    Programme immobilier neuf Athis Mons
    Régime fiscale : Residence Principale

    Lancement commercial de la 2ème tranche de 64 logements ! cap avenir, une opportunité rare de devenir propriétaire à athis mons. profitez du meilleur choix dès à présent ! notre résidence présente une architecture élégante,…

  • Murmures d'un Parc (Toulouse 31)

    Programme immobilier neuf Toulouse
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    régulièrement désignée comme l'une des trois villes préférées des français, toulouse conjugue essor économique et qualité de vie. une association gagnante qui en fait la 4e commune de france la plus peuplée. edifié…

  • Residence du Ô bois (Tournefeuille 31)

    Programme immobilier neuf Tournefeuille
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    --

  • Eole (Tours 37)

    Programme immobilier neuf Tours
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    « eole » est une résidence idéalement située au c?ur de l?éco quartier monconseil à tours (lauréat du trophée national éco-quartier 2011 avec le prix « qualité du projet à la qualité de vie »), conçu dans une…