Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Adélaïde square (Angers 49)

    Programme immobilier neuf Angers
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Idéalement située au c?ur du centre-ville d?angers, entre le jardin du mail et le jardin des plantes, sur l?ancien emplacement de l'institution jeanne d'arc, découvrez une résidence de grande qualité à l'architecture volontairement…

  • Le parc de flore (Carquefou 44)

    Programme immobilier neuf Carquefou
    Régime fiscale : Residence Principale

    Au c?ur du nouvel éco-quartier de la fleuriaye ii et de son parc paysager de 8 hectares, découvrez notre nouveau projet : le parc de flore. du 2 au 4 pièces, chaque appartement neuf bénéficie soit d?une double exposition,…

  • Residence du Ô bois (Tournefeuille 31)

    Programme immobilier neuf Tournefeuille
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    --

  • Eclo - caract'r (Saint Jean de Braye 45)

    Programme immobilier neuf Saint Jean de Braye
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Découvrez une résidence de 20 appartements du 2 au 4 pièces, au c?ur d?un quartier durable, au sud-est de saint-jean-de-braye, aux portes d?orléans. caract'r est une réalisation idéalement située au plus près des bords…

  • Ekla Life (Lille 59)

    Programme immobilier neuf Lille
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    . . dans le prolongement d'euralille et du quartier d'affaires des gares, à moins de 7 minutes à pied des gares lille-flandres et lille-europe, ekla donne vie à un nouveau quartier d'envergure qui marquera l'entrée de ville..…

  • Tremblay en France (Tremblay en France 93)

    Programme immobilier neuf Tremblay en France
    Régime fiscale : Residence Principale

    . . a quelques minutes des écoles et à proximité immédiate de la gare rer b "vert-galant", découvrez notre prochaine réalisation composée de 58 appartements.. . une résidence entre ciel et forêt, et si vous décidiez…

  • So'cosy (Wambrechies 59)

    Programme immobilier neuf Wambrechies
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Nouveau ! c?est aux portes de lille, dans le centre-ville de wambrechies, commune résidentielle particulièrement convoitée, que bouygues immobilier vous présente sa nouvelle résidence. a quelques minutes à pied du centre-ville…

  • Eden (Vannes 56)

    Programme immobilier neuf Vannes
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    La résidence "eden" abrite 19 appartements au milieu d?un jardin paysager. la volonté de respecter l?environnement résidentiel a conduit bouygues immobilier à concevoir une résidence d?un seul étage s?étendant sur l?ensemble…

  • La rochette (Lathus Saint Rémy 86)

    Programme immobilier neuf Lathus Saint Rémy
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    eligible aux dispositifs amortissement lmnp et censi-bouvard(1)50 chambres médicalisées dont 12 alzheimerentre 22.8 m² et 25.7 m²de 111 500  ? ht à 124 000 ? ht (mobilier compris)rendement(2) : 4,40 % ht/ht (mobilier compris)livraison…

  • Au gré des Jardins - Brétigny (Prévessin Moëns 1)

    Programme immobilier neuf Prévessin Moëns
    Régime fiscale : Residence Principale

    Présence du cern, proximité de genève, liaisons routières et par les transports en commun genevois (tpg) : prévessin-moëns bénéficie d'une attractivité qui ne se dément pas. la qualité de son environnement et de ses…