Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Eclo - in'fluence (Saint Jean de Braye 45)

    Programme immobilier neuf Saint Jean de Braye
    Régime fiscale : Residence Principale

    Prochainement à quelques minutes seulement du centre-ville d?orléans. soyez les premiers à découvrir en avant-première un nouveau choix d?appartements neufs du studio au 4 pièces dans un quartier durable, à des prix abordables…

  • Eclo - carré d'o (Saint Jean de Braye 45)

    Programme immobilier neuf Saint Jean de Braye
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Démarrage des travaux ! découvrez des maisons clé en main 4 et 5 pièces avec jardin, au c?ur d?un quartier durable, au sud-est de saint-jean de braye, à deux pas d'orléans. "carre d'o" est une réalisation signée bouygues…

  • Néo-study (Créteil 94)

    Programme immobilier neuf Créteil
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    --

  • So'cosy (Wambrechies 59)

    Programme immobilier neuf Wambrechies
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Nouveau ! c?est aux portes de lille, dans le centre-ville de wambrechies, commune résidentielle particulièrement convoitée, que bouygues immobilier vous présente sa nouvelle résidence. a quelques minutes à pied du centre-ville…

  • Campus vitalis (Aix en Provence 13)

    Programme immobilier neuf Aix en Provence
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    Au c?ur d'un nouveau quartier aménagé avec plus de 6000 m² d'espaces verts, campus vitalis bénéficie d'une situation idéale pour votre investissement. le programme se trouve à quelques minutes seulement de l'hyper-centre…

  • L'odyssee (Anglet 64)

    Programme immobilier neuf Anglet
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    En plein c?ur de l'agglomération dynamique de bayonne, anglet, biarritz dans un quartier en plein développement, cette résidence de 89 logements (du studio au 4 pièces) répartie sur 3 bâtiments de 4 étages vous offrira…

  • Carré 131 (Nice 6)

    Programme immobilier neuf Nice
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    offres commerciales a decouvrir aupres de votre interlocuteur privilegie. implanté à peu de distanc e des facultés de droit et de lettres de nice et de l'iup tourisme, ce programme immobilier est situé au coeur d'un quartier…

  • Delta parc (Marseille 13)

    Programme immobilier neuf Marseille
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Située avenue cantini, la résidence delta parc s?inscrit dans le renouveau du quartier grand est et offre une situation privilégiée. les commerces et le marché sur l?avenue du prado et de la place castellane. le métro…

  • FoliaVerde (Montpellier 34)

    Programme immobilier neuf Montpellier
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    . . située dans un quartier calme et arboré, à seulement 10 mn de la place de la comédie, en vis-à-vis d?un parc classé et desservie par le tramway, la résidence foliaverde occupe un emplacement idéal pour un bon placement…

  • Select (Achères 18)

    Programme immobilier neuf Achères
    Régime fiscale : Residence Principale

    . . découvrez notre prochaine résidence allant du studio au 4 pièces avec jardins privatifs au rez-de-chaussée et des terrasses ou balcons pour la plupart des logements.. illustration non contractuelle à caractère d'ambiance..…