Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Esprit B (Bègles 33)

    Programme immobilier neuf Bègles
    Régime fiscale : Residence Principale

    Investissez dans une commune dynamique de bordeaux-métropole. ce programme immobilier neuf est situé dans l?éco-quartier terre sud à bègles. bordeaux est à 10 min, la voie rapide à moins de 10 min. À 200 m, la station…

  • Signature - ginko (Bordeaux 33)

    Programme immobilier neuf Bordeaux
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Situé dans l?éco-quartier ginko, signature est une invitation au calme et à la sérénité. résolument contemporaine avec ses jeux de découpe, signature propose des appartements du 2 au 5 pièces. l?architecture de cet…

  • Vitéal oléron - partie achevée (Saint Pierre d'Oléron 17)

    Programme immobilier neuf Saint Pierre d'Oléron
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    emplacement premium au c?ur de l?ile d?oléroneligible au dispositif amortissement lmnp57 chambres en ehpad dont 29 chambres exploitées23 logements sur la résidence services séniorsa partir de 129 500 ? ht (hors mobilier)rendement(1)…

  • Quai cristal (Rennes 35)

    Programme immobilier neuf Rennes
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Les logements. quai cristal, une résidence de haut standing du studio au 5 pièces. les appartements disposent de balcons généreux avec une vue imprenable sur la vilaine et sur la ville. les très grandes surfaces vitrées…

  • Les allees de la chartreuse (Saint Laurent du Pont 38)

    Programme immobilier neuf Saint Laurent du Pont
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Une qualité de vie à prix abordables ! nichée au coeur du parc naturel régional de chartreuse, saint-laurent-du-pont profite d?une richesse historique et patrimoniale forte grâce à sa localisation géographique. située…

  • Origami (Rochelle 17)

    Programme immobilier neuf Rochelle
    Régime fiscale : Residence Principale

    Composé de 47 appartements neufs du studio au 4 pièces répartis sur 4 niveaux, le bâtiment se dessine élégamment autour d?un c?ur d?îlot paysager. combinant lignes légères et couleurs actuelles, son architecture audacieuse…

  • Le Panoramic (Lyon 69)

    Programme immobilier neuf Lyon
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    . . contacter sandrine chamard au 04 37 91 49 50. quartier croix rousse. le panoramic: vivre toutes les dimensions de l'exception. . le panoramic : une situation exceptionnelle. situé à l?angle du boulevard de la croix-rousse…

  • Villa novae (Ingré 45)

    Programme immobilier neuf Ingré
    Régime fiscale : Residence Principale

    Faites votre choix en plein coeur d'ingré, à 15 minutes du centre historique d'orléans. découvrez des appartements neufs du 2 au 4 pièces (dont certains en duplex) fonctionnels et quelques maisons neuves ! des appartements…

  • BDX CAUDERAN - LE CARRE 26 (Bordeaux 33)

    Programme immobilier neuf Bordeaux
    Régime fiscale : Residence Principale

    . . dans un écrin de verdure, petite résidence de charme de 20 appartements.. . nature et exception - le carré 26. bordeaux caudéran profite d'un environnement exceptionnel : primrose pour le tennis, golf bordelais, hippodrome,…

  • Harmo'Nice (Nice 6)

    Programme immobilier neuf Nice
    Régime fiscale : Residence Principale

    Investissez à nice dans une adresse d?exception : le quartier résidentiel très prisé dubouchage ? carabacel à 5 min du vieux nice et de la coulée verte. située dans une rue calme, cette résidence de grand standing propose…