Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Villa Akoya (Biviers 38)

    Programme immobilier neuf Biviers
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    . . biviers à 15 km de grenoble, chambery à 40 km.. en quelques minutes, vous êtes à la campagne, vous avez quitté la voie express pour gagner les hauteurs du village de biviers.. vous longez une petite route à flanc de…

  • Les mazets (Saint Martin de Crau 13)

    Programme immobilier neuf Saint Martin de Crau
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Aux portes de la camargue et à seulement à 15 km d'arles, saint-martin-de-crau bénéficie d'un emplacement idéal. votre villa neuves de 4 pièces et à seulement 800 mètres du centre ville vous permet de vivre agreablement…

  • Sunside (Strasbourg 67)

    Programme immobilier neuf Strasbourg
    Régime fiscale : Residence Principale

    Sur rendez-vous, vous avez la possibilité de visiter un appartement décoré sur strasbourg. a strasbourg, au c?ur du quartier réputé du vieux cronenbourg, sur l?ancien site des brasseries kronenbourg, venez découvrir le…

  • Fleur d'Azur (Pégomas 6)

    Programme immobilier neuf Pégomas
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    offres commerciales a decouvrir aupres de votre interlocuteur privilegiea l'ouest des alpes-maritimes, pégomas est un joli village d'environ 6 000 habitants desservi par les bus de la ligne azur. patrie du mimosa, il est situé…

  • Au Fil d un Jardin (Seyssinet Pariset 38)

    Programme immobilier neuf Seyssinet Pariset
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    offres commerciales a decouvrir aupres de votre interlocuteur privilegie. seyssinet pariset est une commune tranquille d'environ 12 000 habitants. avec ses nombreux espaces verts et ses petits immeubles de taille moyenne, elle…

  • Vitéal oléron - partie achevée (Saint Pierre d'Oléron 17)

    Programme immobilier neuf Saint Pierre d'Oléron
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    emplacement premium au c?ur de l?ile d?oléroneligible au dispositif amortissement lmnp57 chambres en ehpad dont 29 chambres exploitées23 logements sur la résidence services séniorsa partir de 129 500 ? ht (hors mobilier)rendement(1)…

  • Programme "EDEN PARC" ( )

    Programme immobilier neuf
    Régime fiscale :

    A proximité immédiate du centre-ville de porto vecchio, le programme immobilier neuf "eden parc" est une belle opportunité de réduire vos impôts avec la loi pinel ! une résidence avec piscine de 12 appartements aux prestations…

  • Villa flora (Pulnoy 54)

    Programme immobilier neuf Pulnoy
    Régime fiscale : Residence Principale

    A pulnoy, saisissez l'opportunité de devenir propriétaire de votre maison 3 ou 4 pièces prolongée d'une terrasse et d'un jardin privatif avec abri de jardin. au calme de l'effervescence de la ville, optez pour votre confort.…

  • Osmoz (Orvault 44)

    Programme immobilier neuf Orvault
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    Soyez les premiers à vivre dans un logement idéalement conçu grâce à des exigences fortes posées en termes : de confort de vie, de conception architecturale et de dépenses énergétiques maitrisées. répartis dans 3…

  • Parc Vermont (Marseille 13)

    Programme immobilier neuf Marseille
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    ce très beau domaine privé® sécurisé cogedim en retrait de la route s'étend dans un parc de près de 2 hectares. situé dans un site préservé dans le quartier renommé des camoins, à l'est de marseille, il bénéficie…