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Il est fréquent que les investisseurs soient obnubilés pas l'économie d'impôt au détriment du bien immobilier lui-même, et notamment de sa typologie. Ils devraient se poser la question d'un investissement pus grand afin d'y loger leurs enfants ou encore le bien pour leur retraite. Plusieurs problématiques et objectifs peuvent exister, à savoir un complément de revenus ou de retraite, une économie d'impôt, un futur logement ou une résidence secondaire... La plupart des investisseurs se focalise en premier sur la réduction d'impôt. En effet, la loi Scellier permet de récupérer 25% de l'investissement sous forme d'économie d'impôt pendant 9 ans. Les investisseurs multiplient donc leur imposition annuelle par 9 pour connaître leur économie d'impôt et ainsi déterminer le montant de l'investissement. Par exemple, si un investisseur paye 3 000€ d'impôt/an, il peut bénéficier d'une économie de 27 000€ sur 9 ans (3 000€ x 9ans), avec un investissement de 108 000€ (27 000€/25%). L'objectif est ainsi purement financier et fiscal, avec une imposition inexistante pendant 9 ans. Avec un prix de cet ordre, il privilégiera les petites surfaces (T1 ou T2) et ne prendra pas en compte la problématique patrimoniale, avec un appartement de plus grande taille ou un appartement qu'il pourra récupérer au terme du dispositif Scellier. Pour cette typologie de bien et ce prix de vente, l'investisseur peut aussi être amené à envisager un autre dispositif : la Loi Bouvard ou LMNP Scellier. Cette loi, particulièrement attractive, permet, lors d'un investissement dans une résidence meublée avec services, de récupérer 25% de l'investissement en économie d'impôt pendant 9 ans ET la TVA (19.6%). Résidences étudiantes, médicalisées ou de tourisme ouvrent droit à ce dispositif. Le rendement des petites surfaces est souvent plus intéressant qu'une grande surface, malgré les plafonds de loyers imposés en loi Scellier. Les plafonds pratiqués n'empêchent généralement pas de louer le bien au prix du marché. L'inconvénient majeur dans les petites surfaces réside dans le turn-over des locataires, qui implique des surcoûts de gestion (rédaction de bail par exemple), les périodes de vacances et les dégradations, supérieurs aux grandes surfaces. La plus value risque aussi d'être moins intéressante pour les petites surfaces en comparaison des plus grandes. Privilégier les grandes surfaces permet donc une meilleure valeur patrimoniale, une plus grande stabilité des locataires, mais ne permet pas toujours d'optimiser l'économie d'impôt du fait du plafond d'économie d'impôt, limité à un investissement de 300 000€. Avec ce budget, un investisseur pourra, outre bénéficier d'une défiscalisation de 8 300€/an, acquérir un 3 ou 4 pièces en première couronne parisienne ou dans de belles villes de Province. Il pourra aussi décider d'acheter une maison avec un meilleur potentiel de revente et de plus value, sans souci de copropriété. A noter également que le cumul de plusieurs biens Scellier sur une même année est impossible, ce qui rendra, pour les fiscalisés, les investissements de ce type plus judicieux et attractifs. En conclusion, il faut bien sûr retenir que l'immobilier n'est pas qu'un produit financier, mais avant tout un bien d'usage, qui doit pouvoir se louer dans la durée, ou se revendre. La fiscalité ne doit pas être le seul élément à prendre en compte : l'emplacement, le potentiel locatif et la typologie des biens doivent être appréhendés avant tout achat. Et ne pas oublier que même si le plafond d'économie d'impôt est limité à 300 000€, un bien plus onéreux aura une bonne valeur patrimoniale, générera des revenus réguliers, sera susceptible d'être récupéré pour la retraite, les enfants ou en tant que résidence secondaire, et enfin sera revendu dans d'excellentes conditions. 09.12.09 - Charlotte JAMET - Plusdimmo.com
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Déclaration N° 1433174.