Statut Démembrement

Principe

Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété en deux parties distinctes
  • L'usufruit qui donne le droit de jouissance du bien, c'est à dire de l'habiter ou de le louer pour en recevoir des revenus.
  • La nue-propriété qui dispose du droit d'aliéner le bien, c'est à dire de le vendre.
Il s’agit d’un investissement dans la seule nue-propriété d’un bien immobilier neuf. L’usufruit temporaire est réalisé par un institutionnel reconnu pour une longue durée, généralement de 15 à 20 ans. L’usufruitier prend alors à sa charge toute la gestion du bien et perçoit les loyers. A la fin du démembrement temporaire, l’investisseur récupère son bien en pleine propriété, sans frais supplémentaire.

Fiscalité / Avantages

- Le nu-propriétaire déduit de son revenu global les dépenses de grosses réparations
- Le nu-propriétaire déduit les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers
- Défiscalisation de l’ISF (nue-propriété pas imposée à l’ISF et réduction de l’ISF de par la prise en compte de l’emprunt dans le calcul de l’ISF) - Achat du bien en dessous du prix du marché (40 à 60%), l’usufruitier temporaire prenant à sa charge la différence
- Charges d’exploitation, d’entretien, taxe foncière à la charge de l’usufruitier
- Aucune obligation de durée minimale de détention : la nue-propriété peut-être cessible indépendamment de l’usufruit, jusqu’à son terme contractuel

Obligations

- Les dépenses sont déductibles des revenus de celui qui les supporte effectivement, même s’il n’y est pas tenu légalement

Contribuables concernés

- Contribuables fortement imposés
- Contribuables avec des revenus fonciers élevés
- Contribuables souhaitant diminuer leur assiette ISF

Exemple d'investissement

Un investisseur imposé à 30% avec revenus fonciers (imposés à 30% + 15,5% CSG) et imposé à 0,50% sur l’ISF. Il contracte un prêt sur 17 ans à 4,5%. Il achète son bien immobilier 150.000€ alors qu’il en valait 250.000€. Sa réduction immédiate est de 40%.
Investissement 150 000 €
Loyers 0 €
Intérêts d'emprunt -70 000 €
Gestion 0 €
Impôt (70 000 x 45,5%) 32 000 €
ISF 18 000 €
Remboursement du prêt -150 000 €
Trésorerie totale 170 000 €
Valeur à terme du patrimoine 320 000 €
Plus value à terme 170 000 €
Gain net 150 000 €
Gain net en % 100%
Nouveaux Programmes immobiliers neufs
  • Domaine de la chataigneraie (Plaisir 78)

    Programme immobilier neuf Plaisir
    Régime fiscale : Residence Principale

    A plaisir, dans un environnement résidentiel entre ville et nature, le "domaine de la châtaigneraie" offre un cadre de vie très pratique. plusieurs lignes de bus desservent les écoles, collèges et lycées et vous conduisent…

  • Le Domaine du Phare (Bénodet 29)

    Programme immobilier neuf Bénodet
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    au coeur de la vivante station balnéaire de bénodet dans le finistère, cette résidence services cogedim club® sera pour vos locataires le cadre paisible d'un séjour tout confort. les appartements du studio au 3 pièces…

  • Les jardins du moulin (Lagord 17)

    Programme immobilier neuf Lagord
    Régime fiscale : Residence Principale

    Situé au c?ur d?un quartier pavillonnaire riche en espaces vers et chemins de promenade, votre résidence les jardins du moulin est composée de 13 maisons neuves de 3 et 4 pièces dotées d?un jardin privatif et d?un garage…

  • Le carre des sens (Reims 51)

    Programme immobilier neuf Reims
    Régime fiscale : Residence Principale

    Mettez vos sens en éveil en découvrant la résidence le carré des sens à reims ! comme dans une parenthèse de détente en retrait de l?avenue de laon, le carré des sens s?imbriquent autour d?un jardin. protégé du bruit…

  • Villa des Lumières (Crosne 91)

    Programme immobilier neuf Crosne
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    . situé à proximité du centre-ville dans un secteur calme, cette résidence comprendra 3 petits bâtiments à l'architecture traditionnelle, aux lignes raffinées et rythmées par des lucarnes et des toitures en zinc ou en…

  • Domaine de Guillemont (Canéjan 33)

    Programme immobilier neuf Canéjan
    Régime fiscale : Residence Principale

    Canéjan, en région aquitaine, est une petite commune résidentielle d?environ 5 100 habitants en lisière de bordeaux. réputée pour son cadre de vie verdoyant, elle est classée en zone b1 de la loi pinel. « ville à la…

  • Le château d'eve - partie vefa (Ève 60)

    Programme immobilier neuf Ève
    Régime fiscale : Statut LMP, Statut LMNP, Loi Censi-Bouvard

    eligible aux dispositifs amortissement lmnp ? censi-bouvard (1)résidence de 59 chambres médicaliséesun pôle d?activités et de soins adaptés (pasa)a partir de 159 000 ? ht (mobilier compris)rendement(2) : 4,50 % ht/ht (mobilier…

  • Le parc (Saint Raphaël 24)

    Programme immobilier neuf Saint Raphaël
    Régime fiscale : Residence Principale

    Dernières opportunités dans un cadre préservé ! située à proximité des commerces et du quartier résidentiel de boulouris, votre résidence le parc, conçue pour répondre aux exigences de la labellisation bbc-effinergie®*…

  • Déclic (Saint Denis 93)

    Programme immobilier neuf Saint Denis
    Régime fiscale : Residence Principale

    A saint-denis, ayez le « déclic » ! devenez propriétaire aux portes de paris, à petits prix ! bouygues immobilier vous invite à découvrir sa nouvelle résidence « déclic », qui rassemble tous les avantages pour dire…

  • Rive lamartine (Fontaines sur Saône 69)

    Programme immobilier neuf Fontaines sur Saône
    Régime fiscale : Loi Pinel, Residence Principale

    --