Comment placer son épargne cette année ? Les performances calamiteuses de la Bourse et l'absence de visibilité rebutent de nombreux investisseurs. Certains se demandent s'il est temps d'investir dans la pierre. Les prix commencent à baisser dans toutes les régions. Tout comme les taux des crédits immobiliers, qui sont passés de 5,15 % en novembre à 4,62 % en moyenne en février, selon L'Observatoire du Financement des Marchés Résidentiels. Enfin, la loi de Finances pour 2009 a créé un nouvel avantage fiscal, le dispositif Scellier.
Jusqu'à la fin de cette année, les investisseurs souhaitant acquérir un logement neuf en vue de le louer ont ainsi le choix entre deux régimes de défiscalisation : une déduction du revenu locatif avec les régimes Robien-Borloo (amortissement de 50 % de la valeur du bien dans le premier cas et de 65 % avec le Borloo) ou une réduction d'impôt avec le dispositif Scellier.
Celle-ci est étalée sur neuf ans. Elle est égale à 25 % du prix du logement dans la limite de 300 000 euros (lire ci-dessous). Ce qui représente une économie maximale de 75 000 euros, soit 8 333 euros par an. « La réduction Scellier est plus égalitaire et touche un plus grand nombre d'investisseurs potentiels. L'avantage fiscal est en effet le même quels que soient les revenus et le taux d'imposition du contribuable », précise Patrice Hautbois, responsable de l'offre sur les nouveaux dispositifs d'investissement locatif.
Comment choisir le dispositif le plus adapté à sa situation ? « Le choix n'est pas simple. Il dépend du taux marginal d'imposition du contribuable, de la perception ou non de revenus fonciers et enfin du prix d'acquisition du bien », explique Laurent Desmoulière, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Meeschaert Gestion Privée.
Selon la tranche marginale
Pour un contribuable taxé au taux marginal de 40 % et percevant des revenus fonciers par ailleurs ou pour ceux dont l'investissement est supérieur à 300 000 euros, opter pour le Robien est la plupart du temps plus intéressant. Il peut en effet amortir une partie de son investissement sur les revenus fonciers : le déficit obtenu est imputable sur le revenu imposable dans la limite de 10 700 euros. « Ceux qui souhaitent bénéficier du bouclier fiscal ont également tout intérêt à privilégier le Borloo ou le Robien qui permet de réduire ses revenus et non ses impôts », ajoute Laurent Desmoulière.
A contrario, l'amortissement Robien-Borloo ne présente aucun intérêt pour les contribuables imposés dans les tranches marginales de 14 %… Même si ces dernières années, ils ont été les plus nombreux à privilégier ce type d'investissement. Dans ce cas, il est préférable d'opter pour le dispositif Scellier.
« Il est le plus avantageux pour les investisseurs d ont la tranche marginale d'imposition ne dépasse pas 30 % », explique Cédric Kasztelan, ingénieur patrimonial à la banque Quilvest.
Ainsi, un investissement de 400 000 euros procure au contribuable imposé à la tranche marginale de 40 % 80 000 euros de gain d'impôt, 60 000 euros à une personne imposée à 30 % et seulement 28 000 euros à celui taxé à 14 %. Avec le régime Scellier, le même investissement générera une économie d'impôt de 75 000 euros sur neuf ans, quelle que soit la tranche marginale d'imposition.
Toutefois, rappelle Cédric Kasztelan, « le succès d'un dispositif de défiscalisation immobilière dépend avant tout de l'emplacement du bien, de la qualité de la construction et de l'état du marché locatif ».
Un investissement dans la pierre doit avant tout répondre à une stratégie patrimoniale. Mieux vaut éviter de se laisser leurrer par la carotte fiscale. Ces dernières années, certains contribuables s'y sont brûlé les ailes, en achetant des biens, parfois surpayés, dans des villes qu'ils ne connaissaient pas et où la demande locative était quasi inexistante…
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Déclaration N° 1433174.