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Un investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est éligible à 3 textes de lois : Bouvard (autrement appelé LMNP-Scellier), LMNP et LMP. Chaque investisseur choisira le texte de loi le plus adapté à sa fiscalité, sa situation patrimoniale et ses objectifs. Nous nous attarderons ici plus précisément sur le principe et les avantages du dispositif LMP. I-LMP : Le Principe LMP = Loueur en Meublé Professionnel La loi LMP concerne un investissement dans un ou plusieurs biens meublés (neuf ou ancien) destinés à la location. Chaque bien doit appartenir à une résidence avec "services" et être donné en location à un gestionnaire via un bail commercial allant de 9 à 11 ans ferme, définitif et renouvelable. Quelles sont les résidences concernées? Ce sont des résidences qui répondent à une réalité économique. Il s'agit de résidences étudiantes, de tourisme, d'affaires, séniors ou EHPAD. Quelles sont les obligations de l'investisseur? L'investisseur doit générer au moins 23 000 € de recettes locatives brutes par an et l'activité doit représenter plus de 50% de son revenu global (pension de retraite comprise). L'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) est obligatoire. II-LMP : Les Avantages Un investissement en EHPAD donne droit à récupération de TVA (19.6%) sur le prix d'acquisition d'un bien neuf. Toutefois, les investisseurs ne peuvent récupérer la TVA que si : - La résidence est labélisée "services" et propose trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner. - L'opération est soumise à bail commercial avec un gestionnaire et les loyers reçus sont soumis à une TVA de 5.5%. Un investissement en EHPAD remplit les conditions exigées par le texte de loi. Chaque investisseur pourra ainsi récupérer la TVA si le bien est acquis neuf. - Loyers garantis et nets de charges
Les loyers sont garantis et indexés grâce à un bail commercial de 9 ans minimum, signé avec un gestionnaire. Les loyers sont pratiquement nets de charge. En effet, la plupart des charges d'exploitation sont à la charge du gestionnaire (selon conditions du bail commercial). La taxe foncière reste à la charge de l'investisseur (exonérée les deux premières années si le bien est acquis neuf). Les revenus locatifs d'un EHPAD sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels, au régime réel. Le régime réel donne la possibilité de diminuer les revenus locatifs de l'ensemble des frais réels, notamment les intérêts d'emprunt. Le statut LMP confère également la possibilité d'amortir l'immobilier (sur 25 à 30 ans) et le mobilier (sur 5 à 7 ans) de manière linéaire. Les amortissements non déduits sont mis en réserve jusqu'à ce que l'activité redevienne bénéficiaire. Ils peuvent ainsi être retranchés des bénéfices à venir et supprimer ceux-ci jusqu'à l'utilisation complète de la réserve d'amortissement. Il est conseillé aux investisseurs en LMP d'adhérer à un centre de gestion agréé (CGA). Les LMP peuvent imputer le déficit fiscal issu de l'activité sur leur revenu global imposable, sans limitation de montant (notamment l'ensemble des frais d'acquisition la première année). Les amortissements ne sont pas pris en compte dans le déficit fiscal mais sont reportables sur les futurs résultats bénéficiaires. Les biens meublés du LMP sont considérés comme des biens professionnels. L'investisseur est donc exonéré d'ISF sur l'investissement si les recettes locatives annuelles sont supérieures à 50% des revenus globaux. Le statut LMP bénéficie du même régime que pour la transmission d'entreprise. Les héritiers peuvent bénéficier d'allégement sur les droits de succession (différé de paiement pendant 5 ans et fractionnement pendant 10 ans). Le LMP est rattaché au régime des plus-values professionnelles. Lorsque l'activité est exercée à titre professionnel depuis au moins 5 ans, les plus-values sont susceptibles d'être totalement exonérées (sous réserve que le LMP réalise des recettes annuelles inférieures à 90 000 €HT sur les deux années qui précèdent la revente de l'actif). L'exonération est partielle lorsque le montant des recettes annuelles est compris entre 90 000 €HT et 126 000 €HT. III-LMP : Les Investisseurs Concernés - Contribuables fortement imposés, souhaitant réduire de façon significative leur impôt sur le revenu.
- Contribuables souhaitant se constituer un complément de retraite / revenus net d'impôt.
- Contribuables souhaitant se constituer du patrimoine sans risque, avec un bon rendement.
- Contribuables ayant une problématique successorale et/ou ISF.
Pour plus de renseignements sur un investissement en EHPAD avec la loi LMP, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers. 17.02.2012 - Plusdimmo.com
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