|
Un investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est éligible à 3 textes de lois : Bouvard (autrement appelé LMNP-Scellier), LMNP et LMP. Chaque investisseur choisira le texte de loi le plus adapté à sa fiscalité, sa situation patrimoniale et ses objectifs. Nous nous attarderons ici plus précisément sur le principe et les avantages du dispositif LMNP. I-LMNP : Le Principe LMNP = Loueur en Meublé Non Professionnel Le dispositif LMNP concerne un investissement dans un bien meublé (neuf ou ancien réhabilité) destiné à la location. Le bien doit appartenir à une résidence avec "services" et être donné en location à un gestionnaire via un bail commercial allant de 9 à 11 ans ferme, définitif et renouvelable. Quelles sont les résidences concernées? Ce sont des résidences qui répondent à une réalité économique. Il s'agit de résidences étudiantes, de tourisme, d'affaires, séniors ou EHPAD. II-LMNP : Les Avantages Un investissement en EHPAD donne droit à récupération de TVA (19.6%) sur le prix d'acquisition d'un bien neuf. Toutefois, les investisseurs ne peuvent récupérer la TVA que si : - La résidence est labélisée "services" et propose trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner. - L'opération est soumise à bail commercial avec un gestionnaire et les loyers reçus sont soumis à une TVA de 5.5%. Un investissement en EHPAD remplit les conditions exigées par le texte de loi. Chaque investisseur pourra ainsi récupérer la TVA si le bien est acquis neuf. - Loyers garantis et nets de charges
Les loyers sont garantis et indexés grâce à un bail commercial de 9 ans minimum, signé avec un gestionnaire. Les loyers sont pratiquement nets de charge. En effet, la plupart des charges d'exploitation sont à la charge du gestionnaire (selon conditions du bail commercial). La taxe foncière reste à la charge de l'investisseur (exonérée les deux premières années si le bien est acquis neuf). Les revenus locatifs d'un EHPAD sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels, au régime réel. Le régime réel donne la possibilité de diminuer les revenus locatifs de l'ensemble des frais réels, notamment les intérêts d'emprunt. Le statut LMNP confère également la possibilité d'amortir l'immobilier (sur 25 à 30 ans) et le mobilier (sur 5 à 7 ans) de manière linéaire. Les revenus générés par la location sont ainsi exonérés d'impôts pendant toute la durée d'amortissement. Les amortissements non déduits sont mis en réserve jusqu'à ce que l'activité redevienne bénéficiaire. Ils peuvent ainsi être retranchés des bénéfices à venir et supprimer ceux-ci jusqu'à l'utilisation complète de la réserve d'amortissement. Le statut LMNP ne permet pas de bénéficier de la réduction d'impôt du dispositif Bouvard. Les déficits (charges d'exploitation > revenu locatif) sont imputables pendant 6 années consécutives sur les revenus de même nature, c'est à dire les BIC non professionnels. Les déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global, contrairement au statut LMP. L'investisseur a la possibilité avec le statut LMNP de transmettre progressivement la nue-propriété de son investissement à ses ayants droits via une SARL de famille. Ainsi, il transmet du patrimoine exonéré de frais. III-LMNP : Les Investisseurs Concernés - Contribuables souhaitant générer un complément de retraite ou de revenus net d'impôt.
- Contribuables souhaitant se constituer du patrimoine avec un faible effort d'épargne.
- Contribuables souhaitant à terme basculer en LMP (Loueur Meublé Professionnel).
Pour plus de renseignements sur un investissement en EHPAD avec la loi LMNP, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers. 16.02.2012 - Plusdimmo.com
 Partager : 
|
