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Un investissement en EHPAD (Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) est éligible à 3 textes de lois : Bouvard (autrement appelé LMNP-Scellier), LMNP et LMP. Chaque investisseur choisira le texte de loi le plus adapté à sa fiscalité, sa situation patrimoniale et ses objectifs. Nous nous attarderons ici plus précisément sur le principe et les avantages du dispositif Bouvard. I-Bouvard : Le Principe La loi Bouvard (ou loi MNP-Scellier) concerne un investissement dans un bien meublé (neuf ou ancien réhabilité) destiné à la location. Le bien doit appartenir à une résidence avec "services" et être donné en location à un gestionnaire via un bail commercial allant de 9 à 11 ans ferme, définitif et renouvelable. Quelles sont les résidences concernées? Ce sont des résidences qui répondent à une réalité économique. Il s'agit de résidences étudiantes, de tourisme, d'affaires, séniors ou EHPAD. Quelles sont les obligations de l'investisseur? L'investisseur a un engagement de location et de détention pendant une période minimale de 9 ans pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Bouvard. II-Bouvard : Les Avantages Un investissement en EHPAD donne droit à récupération de TVA (19.6%) sur le prix d'acquisition d'un bien neuf. Toutefois, les investisseurs ne peuvent récupérer la TVA que si : - La résidence est labélisée "services" et propose trois des quatre services suivants : accueil, nettoyage, fourniture de linge de maison, petit-déjeuner. - L'opération est soumise à bail commercial avec un gestionnaire et les loyers reçus sont soumis à une TVA de 5.5%. Un investissement en EHPAD remplit les conditions exigées par le texte de loi. Chaque investisseur pourra ainsi récupérer la TVA si le bien est acquis neuf. L'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu de 11% du montant HT de l'investissement sur 9 ans. Cette économie d'impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 €HT. Cependant, l'investissement peut être fractionné en plusieurs opérations ou plusieurs lots. - Loyers garantis et nets de charges
Les loyers sont garantis et indexés grâce à un bail commercial de 9 ans minimum, signé avec un gestionnaire. Les loyers sont pratiquement nets de charge. En effet, la plupart des charges d'exploitation sont à la charge du gestionnaire (selon conditions du bail commercial). La taxe foncière reste à la charge de l'investisseur (exonérée les deux premières années si le bien est acquis neuf). Les revenus locatifs d'un EHPAD sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) non professionnels, au régime réel. Le régime réel donne la possibilité de diminuer les revenus locatifs de l'ensemble des frais réels, notamment les intérêts d'emprunt. Les déficits (charges d'exploitation > revenu locatif) sont imputables pendant 6 années consécutives sur les revenus de même nature, c'est à dire les BIC non professionnels. Les déficits ne peuvent être imputés sur le revenu global, contrairement au statut LMP. III-Bouvard : Les Investisseurs Concernés - Contribuables imposés à plus de 2 000 € par an, souhaitant se constituer du patrimoine, sans risque, avec un faible effort d'épargne, tout en défiscalisant.
- Contribuables souhaitant à terme basculer en Loueur Meublé Professionnel ou non (LMP/LMNP).
Pour plus de renseignements sur un investissement en EHPAD avec la loi Bouvard, n'hésitez pas à contacter l'un de nos conseillers. 15.02.2012 - Plusdimmo.com
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